Vendere casa è un’operazione complessa e laboriosa, che esige una documentazione completa circa la storia dell’immobile ed in merito ai possibili interventi edilizi realizzati successivamente.
1) Atto di provenienza
Il primo fondamentale documento per vendere casa è costituito dal titolo di provenienza, debitamente trascritto.Può trattarsi di un atto di compravendita o di una dichiarazionedi successione, a seconda che l’immobile sia stato acquistato dall’attuale proprietario da un terzo ovvero a lui sia derivato da una successone per causa di morte.L’avvenuta trascrizione del titolo di provenienza nei registri immobiliari costituisce la prova dell’esistenza del diritto di proprietà in capo all’alienante.In caso di successione, invece, qualora non risulti manifestata espressamente l’accettazione dell’eredità da parte del venditore, sarà necessario curare la trascrizione dell’accettazione tacita, costituendo la vendita un atto che comporta di per sé l’accettazione implicita del patrimonio ereditario.
2) Visura catastale e planimetria conforme allo stato di fatto dell’immobile
Alla documentazione sarà allegata una visura catastale, riportante i dati catastali del bene e le quote di proprietà dello stesso, espresse in millesimi.Inoltre, sarà estratta anche la planimetria catastale raffigurante lo stato di fatto reale dell’immobile.Sovente, tuttavia, accade che i proprietari abbiano effettuato lavori di ristrutturazione ovvero di distribuzione degli spazi interni senza procedere contestualmente ad adeguamento della planimetria depositata in catasto, che dunque, non corrisponde più alla realtà.In questo caso, sarà obbligo dell’alienante dare l’incarico ad un tecnico di disegnare la nuova planimetria dell’appartamento, che a questo punto, potrà essere dichiarata con apposita clausola dallo stesso alienante conforme allo stato di fatto realmente esistente.
3) Attestato di prestazione energetica
L’ A.P.E. è un documento che indica il livello di efficienza energetica degli edifici tenendo in considerazione alcuni fattori, tra i quali l’isolamento termico e la salubrità degli impianti domestici.La certificazione, che dovrà essere necessariamente allegata al rogito notarile, è rilasciata da un tecnico in possesso di accredito professionale per la progettazione di edifici, come ad esempio un geometra , un un’ingegnere ovvero un un’architetto.Essa risulta, altresì, necessaria in caso di locazione di edifici o di singole unità immobiliari.
4) Certificato di agibilità
Altrettanto importante ma non necessario sotto pena di validità del trasferimento immobiliare è, invece, il certificato di agibilità, che riporta le condizioni di igiene e sicurezza dell’edificio e che viene chiesto entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Non vi saranno particolari problemi nel caso in cui il certificato sia stato già rilasciato, poiché in tal caso l’alienante lo consegnerà al compratore. Nel caso opposto in cui manchi, invece, l’immobile rimane commerciabile, ma il notaio avrà l’obbligo di informare le parti circa la normativa di riferimento, sollecitando il venditore a presentarne richiesta, ovvero, in caso di non avvenuta presentazione della domanda, dovrà essere indicato nell’atto che è l’acquirente a farsi carico di tale onere.
Se non hai il certificato di agibilità e non sai come richiederlo leggi questa Guida!
5) Attestazione dell’amministratore di condominio sullo stato dei pagamenti
Ultima ma non meno importante è l’attestazione dell’amministratore di condominio sullo stato dei pagamenti.Dopo la riforma operata con la legge n 220 del 2012, la nuova formulazione dell’art.1130, n.9, c.c., conferisce ad ogni condomino la possibilità di chiedere, di solito nelle imminenze della compravendita, all’amministratore di certificare lo stato dei pagamenti del richiedente e delle eventuali liti pendenti. Sarà, dunque, il venditore, su richiesta del compratore, ad inoltrare la richiesta, che non potrà incontrare resistenze o rifiuti, costituendo questi ultimi per l’amministratore gravi irregolarità nella gestione tali da esporlo a possibile revoca giudiziale.L’attestazione indicherà lo stato dei pagamenti, riportando gli importi dovuti con le relative scadenze, oltre allo stato dei giudizi. Non è necessario che la richiesta sia sostenuta da specifiche motivazioni.
