Con la sentenza in commento, i giudici del Supremo Collegio sono tornati sulla delicata questione del rispetto del prezzo massimo di cessione degli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata.
Fino a questo decisivo intervento, infatti, si erano contrapposti due distinti orientamenti:
– una prima opinione riteneva applicabile il prezzo vincolato esclusivamente alla prima cessione dal costruttore all’acquirente e non anche ai successivi trasferimenti.
– un secondo orientamento, invece, riteneva estensibile la disciplina ai successivi passaggi della proprietà dell’immobile.
La decisione ritiene estensibile alle compravendite successive alla prima il vincolo del prezzo massimo di cessione, pur senza mancare, comunque di distinguere tra convenzioni stipulate per la cessione del diritto di superficie e quelle concluse per la cessione del diritto di proprietà delle aree su cui insistono le rispettive costruzioni.
Nelle prime, al contrario di quanto accade per le seconde, non c’è un regime di inalienabilita’.
Tuttavia, spiega la Suprema Corte di Cassazione, il vincolo del prezzo massimo di cessione non può ritenersi soppresso con il venir meno del divieto di alienare, ma permane, configurandosi come onere reale, atto a seguire il bene nei successivi passaggi da cui sia interessato.
Il vincolo, in ogni caso, è suscettibile di essere eliminato in presenza di tre condizioni:
– che siano trascorsi cinque anni dalla data del primo trasferimento.
– che a farne richiesta sia l’attuale proprietario ovvero chi non sia più titolare del diritto.
– che sia determinato il corrispettivo dovuto per l’eliminazione del prezzo di cessione.
La Corte, dunque, considera le disposizioni concernenti il prezzo massimo di cessione come norme imperative, sostituite di diritto, ai sensi dell’art.1339 c.c., al diverso corrispettivo pattuito dai contraenti., fino a quando non intervenga, come prevede la l. 106/2011 ” una convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo”.
Convenzione idonea ad eliminare il vincolo in questione.
Tale orientamento dei giudici appare confermato anche dal successivo intervento normativo operato con la l. 136/2018, che ha introdotto l’art.49 quater nella legge n.448/1998, specificando che ” In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e quello vincolato.
L’ eventuale pretesa di rimborso della differenza, a qualunque titolo richiesta, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui agli artt. 49-bis e 49- ter”.
Dunque, riepilogando brevemente il contenuto della decisione:
– il prezzo massimo di cessione relativo alle convenzioni stipulate per la costruzione di alloggi in regime di edilizia agevolata non riguarda soltanto il trasferimento dal costruttore al primo acquirente, ma anche i successivi subacquirenti.
– il vincolo può essere rimosso stipulando una convenzione ad hoc con il Comune in cui si determini e corrisponda quanto dovutoper l’eliminazione del vincolo, sulla base di parametri legali.
– quando, in pendenza del vincolo, le parti abbiano trasferito il bene immobile ad un prezzo superiore a quello massimo di cessione, l’acquirente potrà pretendere la restituzione di quanto corrisposto in eccedenza ed incassato dalla controparte indebitamente.
A questo punto, non mi resta che darti appuntamento al prossimo articolo
